상황 :

오피스텔 전세 공급보다 수요가 많다.

세금을 피할 목적으로 오피스로 전세를 주기 때문에 전입신고를 못하게 하고 이는 계약서에 명시된다.

전세금을 보호받기 위해서는 전세권 설정을 해야 하는데 비용이 상당히 많이 발생하며 임차인이 부담한다.

수원 인계동 지역의 경우 17평 오피스텔 한번 구하는데

복비가 약 40만원,

전세권 설정비가 약 35만원,

청소비 15만원(선택사항-직접해도 된다.),

도배 50만원(선택사항-더러워도 그냥 산다.)

도배비도 전세는 임차인이 한다. 그래도 현실은 꼬으면 딴데가라 해도 방이 없는 실정이다.

오피스텔 월세는.... 전세 7000만원짜리가 월세 60은 되니 돈벌어서.... 죽쒀서 개주는 꼴이된다.

주인 입장(가만히 않아서 돈버는 입장) :

투자 목적의 오피스텔은 집값이 잘 안오르기 때문에 주로 월세를 놓아 임대수입을 노린다.

1가구 2주택이 되면 세금을 내야 하기 때문에 오피스텔은 주거용으로 세를 주지 않는다.

부동산 입장(들 쑤셔서 돈 뽑아가는 입장) :

거래가 많아야 복비를 챙긴다. 

가격변동이 심한 점을 어필하여 항상 1년을 계약 단위로 한다. 이는 주인에게도 괜찮은 조건이다.

주거용은 0.5% 복비, 사무용은 0.7% 복비를 챙길 수 있고,

주인도 사무용이 좋으므로 전세매물은 90%가 사무용이다.

계약기간이 만료가 되면 주인을 들 쑤시기 때문에 주변 시세는 1년 단위로 즉시 반영된다.

임차인 입장(현금지급기 또는 동내북) :

어찌됐든 들어와서 산다. 월 관리비가 17평기준 10만원이상 나온다.

뭐 주차 잘되고 위치좋고 풀옵션이고 경우에 따라서는 높아서 혼자 잠깐 살기는 편하다.

매년 전세권설정 연장/갱신 비용이 발생할 가능성이 높다.

전세금을 올리면 전세권 설정 갱신하는데 수수료가 5만원을 넘는다.

자~~~~~~~~~~  중요한 사항

전세계약이 만료되었다. 주인은 계약만료 1개월 전까지 아무 말이 없었다.

그럼 묵시적 갱신에 의한 계약의 자동연장으로 볼 수 있는가?

정답은 그렇다. 

""오~~ 좋아,, 았싸,,

자동연장해서 1년정도 더 살다가,, 혹시나 중간에 일생기면 복비 안내고 언제든지 빠질수 있구나..""

라고 생각할 수 있을까?

정답은 현실적으로 아니다! 주인 맘데로 할 수 있다.

왜 그렇지?

주택이면 주택 임대차 보호법도 있고, 하다못해 사무실이라도 상가 임대차 보호법이 있잖아!!!

자동 갱신 되서 계약일로 부터 최초2년내에는 동일 조건으로 1년 더 보장 받을 수 있어야 하잖아!!!

""전입신고를 하지 않은 오피스텔이라도.....

주택 임대차 보호법은 실사용 목적이 주거용이라면 적용할 수 있다.""

이런 말은 많이 들어봤을 것이다. 그러나 돈많은 사람들이랑 부동산이 바보가 아니다.

실제 주거용으로 사용을 했더라도 계약서에 사무용으로 사용해야 한다고 명시되어 있는게 현실이다.

이렇게 안하면 부동산이 똥십은 표정으로 거지 취급하거나 주인이 계약을 안해준다.

그렇기 때문에,, 주택 임대차 보호법은 일단 적용이 안된다. 나만 계약을 어긴놈이 된다.

자 그럼 오피스로 계약한거니까 상가 임대차 보호법 적용하면 되는거 아니냐???

상가 임대차 보호법을 적용받기 위해서는 해당 주소로 임차인이 사업자 신고를 하고 실제 사무실로

사용을 해야 적용이 된단다. 씨바!!! 

그럼 임차인은 계약후 1년 지나면 병신되는건가???  그렇다. ㅡㅡ;

1년이 지나도,, 1년 1개월이 지나도,, 주인이 나가라고 하면 재계약 없이 또 1년을 보장 받을 수 없다.

단....... 민법이라는 가장 허접한 난이도의 법이 적용되는데

민법에서는 묵시적 갱신은 인정이 되지만 임대인(주인)도 계약해지를 언제든지 할 수 있다.

단지... 주인이 나가! 라고 하면 6개월까지는 안나가고 버틸수 있는게 임차인 최대한의 권리란다. 

결국,,, 수요가 많은 일부 지역의 오피스텔 전세의 계약 행태는,,

임차인이...... 모든 비용은 비용대로 다 부담하고,,, 조건은 너무 불리하다.

ps 지금 전세계약기간이 3일이 지났는데 주인이 몰랐다면서 갑자기 전세금을 1천만원 올려달라고 하는데,

답답해서 조사를 해보니 이렇게 나오네요......

혹시 틀린 점이 있으면 지적해 주시면 감사하겠습니다.

이 집에 6개월 버디타가 천천히 나갈까도 생각중인데,

현실적으로 보통 어떻게 처리되는지 궁금하네요.